NA BASHIR YAKUB
Sehemu nyingi za mijini utaona majengo marefu na makubwa ambayo
yamekuwa yakijengwa, mengi ya majengo hayo huwa yanapangishwa
hata kabla ya ujenzi wake kukamilika.
Mengine hupangwa hata kabla ya ujenzi kuanza, watu hutizama tu
ramani ya jengo na huingia mkataba wa upangaji. Kadhalika na kodi
hulipwa kutegemea na maelewano ya wahusika wenyewe.
Pia kumekuwepo na ujenzi wa miji maalum, mathalani ile ijulikanayo
kama ‘satellite cities.’ Baadhi yake imekuwa ikijengwa na serikali kupitia
Shirika la Nyumba la Taifa (NHC) na mingine imekuwa ikijengwa na
makampuni binafsi.
Wapo wanaouza kadhalika wapo wanaopangisha, katika upangaji wapo
watu hulipa kodi hata kabla ya ujenzi wa mji kukamilika au hata kabla
ya ujenzi kuanza.
Tutatizama jambo hili lipoje kisheria;
1. Kuhusu mkataba wa upangaji
Mkataba wa upangaji sawa na mikataba mingine yafaa uwe na sifa za
kisheria za kimkataba. Mkataba wa upangaji wa ardhi huongozwa na
sheria namba 4 na 5 za ardhi, sheria ya usajili wa ardhi, ile ya usajili wa
nyaraka, halikadhalika sura ya 345 sheria ya mikataba.
Sifa kuu za mkataba wa upangaji sawa na mikataba mingine zimetajwa
katika kifungu cha 11 cha sheria ya mikataba kuwa. Mpangaji na
mpangishaji wawe na umri unaoruhusiwa kisheria, wawe wahusika
halisi na wenye mamlaka ya kupanga au kupangisha, wawe na akili
timamu, wawe hawajakatazwa na sheria nyingine yoyote kuingia
mkataba wa aina hiyo na waenende kulingana na sheria nyingine za
Tanzania.
Sifa hizo zikipatikana basi yafaa kuingia katika mkataba wa upangaji.
2. Upangaji kabla ya jengo kukamilika
Kifungu cha 83(1) cha Sheria namba 4 ya ardhi kinasema kuwa
inaruhusiwa kupanga ardhi kwa ajili ya baadaye (future lease).
Mfano wa hapa ni ule wakati ambapo jengo halijakamilika au halipo
lakini unaingia katika mkataba wa upangaji kwa ajili ya baadaye (future
lease).
Unaingia mkataba leo lakini utaanza kutumia jengo hilo/pango lako
miaka minne, mitano, au sita baadaye. Jambo hili limeruhusiwa na
sheria.
3. Ukomo wa upangaji wa aina hii
Kifungu hicho hicho kilichotajwa hapo juu kinaweka ukomo katika
upangaji wa aina hii. Kinaweka ukomo ili muda wa kusubiri jengo
kukamilika usiwe mrefu kiasi cha kuanza kutia wasiwasi au kupelekea
uwezekano wa kuanza kukiuka haki za mpangaji.
Kifungu kimeweka ukomo wa miaka 21. Muda huu unahesabika tokea
siku ya kusainiwa kwa mkataba wa upangaji.
Ina maana haitakiwi zipite miaka 21 tokea siku ya kusainiwa kwa
mkataba wa upangaji hadi siku ambayo mpangaji ataingia katika jengo
na kuanza kulitumia. Ina maana muda huu wote wa katikati umeachwa
ili kumalizia ujenzi n.k. Hata hivyo nao ni mwingi sana.
Kifungu hichohicho kifungu kidogo cha (2) kinaongeza kuwa ikiwa
mkataba wa upangaji ulioingiwa ni wa miaka mitano au zaidi. Yaani
mpangaji akiingia atakaa miaka mitano au zaidi kabla ya kuhuisha tena
(renew), basi mkataba aina hiyo ni lazima usajiliwe kwa msajili wa
nyaraka. Kama utakuwa haujasajiliwa basi mkataba huo hautakuwa
halali.
4. Upangaji wa aina hii si kwa majengo ambayo hayajaisha tu
Makala yamejikita katika majengo ambayo hayajaisha au hayajaanza
kujengwa, lakini ukweli ni kuwa upangaji wa aina hii wa kuingia
mkataba leo huku ukijua hauanzi kutumia pango lako. Leo hiyo hiyo sio
kwa ajili ya majengo haya tu. Upangaji huu unaweza kutumika hata
kama jengo lipo na limekamilika ila kuna mpangaji mwingine wa
kusubiria atoke au kusubiria jambo jingine lolote.
Kwa ujumla huu ndio upangaji ambao huitwa upangaji wa baadaye au
wa mbeleni ‘future lease.’
Kuhusu sheria za ardhi, mirathi, makampuni, ndoa n.k, tembelea
SHERIA YAKUB BLOG.
