Watu wengi wanaonunua ardhi wamekuwa wakipata usumbufu mkubwa katika kubadili majina yaani kutoka mmiliki wa mwanzo kwenda kwa mmiliki mpya aliyenunua.
Upo usumbufu ambao husababishwa kwa makusudi na maafisa wanaohusika, lakini pia upo usumbufu ambao husababishwa na watu wenyewe wanaotaka kubadili majina.
Wengi huanza muamala huu bila kuwa na taarifa kamili za nini kinahitajika kwa maana ya nyaraka, ikiwamo ada au malipo ya kisheria, jambo ambalo huwapotezea muda mwingi.
Kwa wanaofanya kazi hizi kama mimi, watajua ni usumbufu wa aina gani mtu huupata anapoanza mchakato huu bila taarifa. Unaposoma makala hii ni vyema basi ukajua inatakiwa ujiandae na nini na hasa ada ili unapoanza mchakato huu usijikute unaishia njiani.
Umuhimu wa kubadili jina haraka baada ya kununua
Nimewahi kuandika kuwa sheria iko wazi kuwa ambaye jina lake linaonekana kwenye hati ndiye mmiliki.
Kwa kauli hii, mnunuzi anatakiwa kufanya jitihada za haraka na za makusudi kubadili jina mara tu baada ya kununua kiwanja au nyumba. Sikatai kuwa kunakuwa na mkataba wa mauziano, lakini lazima ieleweke kuwa mbele ya macho ya sheria jina lililo kwenye hati lina uzito kuliko mkataba wa mauziano. Usiridhike kukaa na mkataba wa mauziano ikiwa hujabadili jina. Hii ni kwa ajili ya ulinzi wako na wa ardhi yako.
Utakapotokea mgogoro wa umiliki ikiwa hujabadili jina waweza kuwa katika hatari kubwa ya kupoteza hasa kama mgogoro huo umeanzishwa na aliyekuuzia.
Huu ndiyo ukweli na lazima tuonyane ili tuwe salama na mali zetu. Lakini pia hata ukitokea mgogoro mwingine wowote wa umiliki, kuna mambo ndani ya sheria yataufanya kuwa mgumu kutokana na sababu tu kuwa ulikuwa hujabadili jina.
Hapo sijaongelea faida nyingine za kubadili jina kama kukopa n.k. Nishauri tu kwa ufupi kuwa unapojiandaa kununua nyumba au kiwanja, jiandae pia na kubadili jina moja kwa moja. Hakikisha haya mawili yanakwenda pamoja.
Ada za kubadili hati za nyumba, viwanja
Nimesema hapo juu kuwa usipojiandaa vyema na ada, mara nyingi utajikuta unaishia njiani kwa kushindwa kukamilisha mchakato huu. Lakini utaandaaje na ada bila kujua kinahitajika kiasi gani? Hili ndilo lengo la makala hii.
Malipo ya ada tunaweza kuyagawa mara mbili. Kwanza kuna ada inayolipwa manispaa. Hii hulipwa katika manispaa ile ambayo kiwanja au nyumba ilipo. Kama Temeke basi ada italipwa Manispaa ya Temeke hali kadhalika maeneo mengine hivyo hivyo.
Na hapa ndipo unapoanzia katika ulipaji wa ada. Ada inayolipwa katika manispaa huwa ni asilimia moja ya mkataba wa kununulia au ya taarifa ya tathmini (valuation report). Unapokwenda kulipa ada manispaa ni lazima uambatanishe na mkataba wako ulionunulia kiwanja/nyumba pamoja na valuation report kwa kuwa hivi ndivyo wanavyotumia kama vipimo vya ada.
Ikiwa mkataba wa kununulia una bei kubwa kuliko valuation report, basi wanachukua asilimia moja ya mkataba huo na ndiyo itakayokuwa ada. Lakini ikiwa pia valuation report ina bei kubwa kuliko mkataba, basi wanachukua asilimia moja ya valuation report. Kwa ujumla, wao huchukua asilimia moja ya chenye bei kubwa kati ya valuation report na mkataba wa kununulia na huifanya hiyo ndiyo ada.
Pili, baada ya kulipa manispaa faili lako hupelekwa Mamlaka ya Mapato Tanzania (TRA) kwa ajili ya kodi. Hawa wao hutoza asilimia kumi ya taarifa ya tathmini (valuation report).
Kama taarifa inasema eneo lako lina thamani ya milioni kumi bila shaka asilimia kumi yake ni milioni moja. Hiyo ndiyo itakayokuwa kodi. Angalizo hapa ni kuwa hizi valuation reports hutakiwa zile mpya. Kwa mfano, mtu anayo valuation yake aliyofanyiwa mwaka 2000 na sasa anataka kupata au kubadili hati leo 2015.
Hii ya mwaka 2000 haiwezi kutumika kutathmini kodi, itahitajika mpya ya mwaka 2015. Hii ni kwa sababu thamani ya ardhi ya mwaka 2000 si sawa na ya sasa mwaka 2015. Hizi ndizo ada unazotakiwa kujiandaa nazo. Pia andaa nyaraka zifuatazo:
Nyaraka za uhamisho
Nyaraka za uhamisho zinajumuisha fomu Na. 29 ijulikanayo kama fomu ya kusudio la uhamisho (notification of disposition) ambayo hueleza nia na lengo la muuzaji kutaka kubadili jina au kuondoa jina lake katika hati. Hii utaandaa nakala tatu. Pili ni fomu namba 30 ambayo hujulikana kama fomu ya ithibati ya uhamisho (application for approval of disposition).
Katika fomu hii muuzaji pia atakuwa anatoa idhini kwa mamlaka za ardhi kuidhinisha hiari yake ya kuachia umiliki kutoka kwake kwenda kwa mtu mwingine ambaye ndiye mnunuzi.
Mwisho, ni fomu Na. 35 ijulikanayo kama fomu rasmi ya kuhamisha umiliki (transfer of a right of occupancy)ambayo ndiyo rasmi sasa huhamisha umiliki kutoka kwa muuzaji kwenda kwa mnunuzi. Hii ndiyo inayompa mnunuzi umiliki rasmi. Pia mkataba wa mauziano ni nyaraka ambayo itaambatanishwa hapa.
Kwa kiwanja au eneo ambalo halijaendelezwa (halijajengwa), huandaliwa kitu kiitwacho commitment bond kikiwa kama ziada ya nilivyotaja hapo. Fomu zote hizo pamoja commitment bond hupatikana katika ofisi za wanasheria na huandaliwa na wanasheria.
Uraia
Sheria iko wazi kuwa wanaotakiwa kumiliki ardhi ni raia wa nchi hii tu. Hivyo unapotakiwa kupata hati ya umiliki lazima pia uthibitishe Utanzania wako. Hapa utatakiwa kuandaa nakala (copy) ya cheti cha kuzaliwa ambayo imethibitishwa (certified) na wakili au nakala ya pasipoti ambayo imethibitishwa na wakili, au kama huna hivyo vyote basi yakupasa kuandaa kiapo (affidavit).
Mwisho, niseme kuwa ikiwa utajiandaa vyema na haya utapata hati kwa urahisi au kama unabadili jina utabadili kwa urahisi pia. Jiandae, epuka usumbufu.
Kuhusu sheria za ardhi, mirathi, ndoa ama kampuni na kadhalika; tembelea: sheriayakub.blogspot.com